Was ist die Übereignung von unbeweglichen Sachen?

Zuletzt aktualisiert: 01.02.2022

Die Übereignung von unbeweglichen Sache betrifft im Wesentlichen Grundstücke und Grundstücksrechte und ist in den §§ 873 ff. BGB geregelt. Im Folgenden wird vereinfachend nur von Grundstücken gesprochen. War die Übereignung von beweglichen Sachen grundsätzlich noch formfrei und konnte z. B. auch konkludent erfolgen, so unterliegt die Übereignung von Grundstücken einer gewissen Form. Dies ist vor allem auch dem Grundsatz der Publizität geschuldet.

Was bedeutet der Erwerb vom Berechtigten?

Die Übereignung eines Grundstücks erfolgt nach den §§ 873, 925 BGB. Nach diesen Vorschriften kann ein Eigentümer eines Grundstücks eine Übereignung auf den Erwerber vornehmen. Eine solche Eigentumsübertragung ist dann wirksam, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Eigentümer und der Erwerber haben sich über den Eigentumsübergang geeinigt.
  • Der Eigentumserwerb ist ins Grundbuch einzutragen (Publizitätswirkung).
  • Der Veräußerer muss verfügungsbefugt, d. h. Berechtigter, sein.

Was ist die Auflassung?

Haben sich die Parteien über den Eigentumsübergang an einem Grundstück geeinigt, muss zudem § 925 BGB als Sondervorschrift zur Einigung beachtet werden. Gem. § 925 Abs. 1 BGB muss die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit der beiden Parteien vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist jeder Notar zuständig. Die Auflassung kann aber auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

Zu beachten ist auch hier die Trennung der dinglichen Einigung, d. h. der Auflassung, und des Verpflichtungsgeschäftes. Das zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft zur Übertagung oder zum Erwerb des Eigentums an einem Grundstück bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Nach § 925a BGB soll die Erklärung der Auflassung nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird. Selbst wenn das Verpflichtungsgeschäft unwirksam ist, bleibt die Auflassung aufgrund des Trennungs- und Abstraktionsprinzips dennoch wirksam. 

Was ist das Grundbuch?

Das BGB bildet das materielle, die Grundbuchordnung (GBO) das formelle Grundstücksrecht. Das Grundbuch gibt Auskunft darüber, welche dinglichen Rechtsverhältnisse an Grundstücken bestehen und ist ein staatliches Register, das bei den Amtsgerichten bzw. beim zuständigen Grundbuchamt geführt wird. Wie das Grundbuch zu führen ist, ist in der GBO geregelt. Die dinglichen Rechtsverhältnisse an einem Grundstück sind dabei in drei Abteilungen des Grundbuchs einzutragen. In Abteilung 1 werden die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, d. h. hier werden z. B. der Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung vermerkt. In Abteilung zwei sind weitere dingliche Rechte vermerkt, wie z. B. Erbbaurecht oder ein dingliches Vorkaufsrecht. Die dritte Abteilung werden Grundpfandrechte wie z. B. Hypothek oder Grundschuld eingetragen.

Die GBO sieht entsprechende Regelungen vor, wie die Eintragung ins Grundbuch zu erfolgen hat. So sieht § 17 GBO beispielsweise vor, dass wenn mehrere Eintragungen beantragt werden, durch die dasselbe Recht betroffen wird, dann darf die später beantragte Eintragung nicht vor der Erledigung des früher gestellten Antrags erfolgen. Diese streng einzuhaltende Reihenfolge soll zudem die chronologisch Korrektheit widerspiegeln.

Gem. § 891 BGB wird vermutet, dass jemandem das Recht zusteht, wenn es im Grundbuch so eingetragen ist. Umgekehrt, ist im Grundbuch ein eingetragenes Recht gelöscht, dann wird entsprechend vermutet, dass das Recht nicht (mehr) besteht. Natürlich gibt es auch Zeiträume, in denen das Grundbuch nicht richtig ist. Das ist z. B. dann der Fall, wenn das Eigentum auf eine andere Person übertragen werden soll, aber es mangelt am Erwerb vom Berechtigten bzw. vom Nichtberechtigten. Das bedeutet nun aber nicht, dass aufgrund des Grundbucheintrags die reale Situation verändert wird. Damit nun niemand vom Nichtberechtigten Grundstückseigentum erwerben kann, muss der jeweilige Eigentümer daran interessiert sein, die Grundbuchlage zu korrigieren. Das Recht zur Berichtigung des Grundbuches ist ihm durch § 894 BGB gegeben. Eine Eintragung im Grundbuch ist also immer dann nicht richtig, wenn sie mit der realen Rechtslage nicht zusammenpasst.

Was ist gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten?

Ein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten ist auch im Grundstücksrecht möglich. Das Grundbuch ist ja dazu vorhanden, dass es möglichst die Tatsachen der realen Welt richtig wiedergeben. Daher kann im Regelfall auf die Richtigkeit des Grundbuches vertraut werden und der Erwerb vom Berechtigten nach den §§ 892 f. BGB erfolgen.

Ist eine in Grundbuch eingetragene Eigentümerschaft dennoch nicht richtig und erwirbt jemand dieses Grundstück, dann müssen für den Erwerb vom Nichtberechtigten gem. § 892, 893 BGB folgende Voraussetzungen zutreffen:

  • Der Veräußerer und der Erwerber haben sich über den Eigentumsübergang geeinigt.
  • Die Eintragung im Grundbuch ist unrichtig, die den Veräußerer legitimiert.
  • Der Erwerber ist gutgläubig.
  • Es ist kein Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs ins Grundbuch eingetragen (§ 899 BGB).

Ein gutgläubiger Erwerb ist nur bei schuldrechtlichen Rechtsgeschäften möglich, nicht jedoch bei gesetzlichen oder aufgrund eines Verwaltungsaktes oder einer gerichtlichen Verfügung. Zudem muss ein sog. Verkehrsgeschäft vorliegen, d. h. der Veräußerer und der Erwerber müssen wirtschaftlich zwei verschiedene Personen sein.