Was ist ein Mietvertrag?

Zuletzt aktualisiert: 31.01.2022

Bei dem Mietvertrag handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Der Mietvertrag ist in den §§ 535 ff. BGB geregelt. Er kann, ebenso wie der Kaufvertrag, auch formfrei geschlossen werden. Beim Mietvertrag wird eine Sache zum Gebrauch auf Zeit gegen Zahlung einer Miete überlassen. Gegenstand eines Mietvertrags kann z. B. eine Wohnung, ein Geschäftsraum, eine bewegliche Sache (z. B. ein Pkw) oder auch ein Grundstück sein. 

Der Mietvertrag ist abzugrenzen von der Leihe. Während die Leihe gem. § 598 BGB lediglich die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch vorsieht, erfolgt die Überlassung beim Mietvertrag nur gegen Entgelt.

Beispiele:

  • A überlässt seinem Freund F sein Pkw für einen Tag. F muss dafür nichts bezahlen. Es liegt ein Leihvertrag vor (§ 598 BGB).
  • F geht zur Autovermietung A und mietet einen Pkw für einen Tag für 79,- €. Es liegt ein Mietvertrag vor (§ 535 BGB).

Was bedeutet Inhalt und Beendigung des Mietvertrags sowie Hauptpflichten der Vertragsparteien?

Gem. § 535 Abs. 1 BGB wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dazu hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist hingegen verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Diese Pflicht ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB. Daneben hat der Mieter verschiedene Nebenpflichten, wie z. B. mit der Mietsache pfleglich umzugehen.

Der Mieter ist gem. § 540 Abs. 1 S. 1 BGB ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Damit ist eine Untermiete verboten, sofern diese nicht vom Vermieter erlaubt wurde. 

Der Mietvertrag endet, wenn eine der beiden Vertragsparteien das Mietverhältnis kündigt. Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, durch die das jeweilige Vertragsverhältnis entweder ab sofort oder nach Fristablauf beendet wird. Die Kündigung muss dabei lediglich zugehen, einer Bestätigung oder gar Annahme bedarf es nicht. 

Während der Mieter unter Einhaltung der vertraglichen bzw. gesetzlichen Bestimmungen entsprechend kündigen kann, ist eine Kündigung durch den Vermieter zum Schutze des Mieters nur gem. der §§ 573 ff. BGB möglich. Dabei stellen die §§ 573 ff. BGB zwingendes Recht dar, d. h. der Vermieter kann hiervon nicht vertraglich abweichen.

Was bedeutet die Mängelhaftung des Vermieters?

Aus § 535 Abs. 1 S.1 BGB folgt, dass der Vermieter die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu überlassen und sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter, falls die Mietsache bei Überlassung mangelhaft ist bzw. in der Folgezeit ein Mangel auftritt, verschiedene Rechte geltend machen.

Liegt ein Mangel vor, dann kann der Mieter vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB). Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Mieter die Miete gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB für die Zeit der Gebrauchsbeeinträchtigung mindern oder bei entsprechend gravierenden Mängeln auch ganz aussetzen. Im Gegensatz zum Kaufvertrag muss der Mieter eine Minderung nicht ausdrücklich erklären. 

Die Mietminderung tritt stattdessen automatisch ein, allerdings muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen (§ 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB). Miete, die aufgrund der zuvor genannten automatischen Minderung zu viel gezahlt wurde, kann der Mieter nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) zurück verlangen. Ein Mangelanspruch bzw. eine Mietminderung ist allerdings ausgeschlossen (§ 536c Abs. 2 S. 2 BGB), falls der Mieter den Mangel nicht anzeigt und der Vermieter aus diesem Grund den Mangel nicht abstellen kann.

Beispiel:
Student Sascha (S) mietet eine Wohnung von Wilhelm (W) zum 01. Oktober. Die Warmmiete beträgt 400,- € pro Monat. Die Wohnung hat allerdings einige durchfeuchtete Wände, wovon W aber keine Kenntnis hatte. Anfang Dezember bemerkt S, dass Teile der Einbauküche aufgrund der Feuchtigkeit bereits Schaden genommen haben. Allerdings wendet er sich erst Anfang April mit der Bitte an W, die Wände trocken zu legen. W, der sich sofort um diese Angelegenheit kümmert, benötigt zwei Monate, um die Feuchtigkeit zu beseitigen. 

Wegen der späten Mängelanzeige durch S entstanden dem W daher 500,- € Mehrkosten für die Erledigung der Arbeiten. S verlangt von W 20 % der bereits bezahlten Miete für die ersten sechs Monate zurück. Die Neuanschaffung der beschädigten Schrankelemente kostet den S 800,- €. Wie ist die Rechtslage?

Zunächst könnte S gegen W einen Anspruch auf Rückerstattung von 320,- € aus § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB haben, falls die Miete in den Monaten Oktober bis Februar teilweise ohne Rechtsgrund gezahlt wurde. Einen solchen Rechtsgrund stellt die Mangelhaftigkeit der Mietsache dar, da feuchte Wände immer als Mangel gelten und das Wohlbefinden des Mieters entsprechend beeinträchtigen (OLG Celle 2 UH 1/84, WM 1985, 9). 

Dabei ist der Grund für eine Mietminderung immer dann gegeben, wenn der Mieter den Mangel nicht zu verantworten hat (LG Lüneburg 6 S 70/00 WM 2001, 465). Somit eignet sich die Wohnung des S nur eingeschränkt für deren vertragsgemäßen Gebrauch. 

Eine Minderung in der von S verlangten Höhe von 10 % ist daher mindestens anzunehmen. Jedoch könnte diese Minderung gem. § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen sein, da S gegen die Verpflichtung zur Anzeige des Mangels verstoßen hat. Ein solcher Verstoß beginnt frühestens mit der Kenntniserlangung des S. In den Monaten Oktober und November kannte S den Mangel aber noch nicht. Somit kann sich der Verstoß nur auf die Monate Dezember bis März beziehen. Da die Mängelbeseitigung zwei Monate beansprucht hat, ist lediglich von einer Verschiebung der Mängelbeseitigung von zwei Monaten auszugehen. S kann daher 320,- € (= 4 ⋅ 80,- €) gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zurückverlangen.

Zudem könnte S gegen W einen Anspruch auf Schadensersatz i. H. v. 800,- € haben aus § 536a BGB. Durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache hatte S einen Schaden an seinem Eigentum erlitten. Die Mietsache war bereits bei Vertragsschluss mangelhaft. Dass W zu diesem Zeitpunkt keine Kenntnis vom Mangel hatte, ist dabei unerheblich. Ein Ausschluss des Anspruch (nach § 536c Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB) besteht nicht, da der Mangel bereits bestand, bevor S diesen bei W hätte anzeigen können. S hat daher gegen W einen Anspruch auf Zahlung von 800,- € aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB.

W könnte gegen S einen Anspruch auf Schadensersatz i. H. v. 500,- € haben aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB. Dem W waren 500,- € Mehrkosten entstanden, weil S den Mangel verspätet angezeigt hat. Diese Verspätung hat S auch zu vertreten. W hat gegen S einen Anspruch auf Schadensersatz i. H. v. 500,- € aus § 536c Abs. 2 S. 1 BGB.